3宗地块共吸引144家房企参与，厦门岛内热门地块有88家房企参与竞夺，厦门市2023年首轮土拍呈现出“僧多粥少”局面。
据厦门市自然资源和规划局发布的相关资料，厦门市今年首轮土拍共推出3宗地块，起拍总价为91.9亿元，土地总面积超过143亩，最高起拍楼面价为45102元/平方米，最低15044元/平方米。最终，厦门市此轮土拍以揽金101.45亿元收官，其中2宗地块触发封顶摇号，平均溢价率达10.39%。
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另据中指研究院统计数据，厦门市此轮土拍共吸引144家房企参与，其中位于湖里区的五缘湾2023P05地块吸引了多达88家房企参与竞价。中指研究院分析认为，五缘湾2023P05地块宗地规模小，起始总价相对较低，各家房企相对有资金实力去竞争，成为88家房企报名争抢的主要原因。
《中国经营报》记者还注意到，厦门市此轮土拍取消了“定配建”规定，采用“定品质、限房价、限地价+摇号”方式进行。中指研究院分析师孟新增分析认为，整体来看，厦门此轮土拍释放出积极信号，企业参拍数量创下近年来新纪录，企业投资信心有所修复。
“僧多粥少”分化明显
据了解，5月10日上午9时30分，厦门市2023年首轮土拍正式开启。9时45分，五缘湾2023P05地块率先发布出让公告，该宗地块面积约为16117平方米，挂牌价为22.1亿元，包括建发地产、华润置地和厦门国贸房地产有限公司（以下简称“国贸地产”）等在内的88家房企开始竞价拍地。
最终，该地块以24.75亿元的价格触发封顶摇号，被杭州运川企业管理咨询有限公司（以下简称“杭州运川”）竞得，楼面价约为5.05万元/平方米，溢价率达到12%。
“现场座位基本坐满了，很多不常见的号码都拿出来了，仅核对竞买牌就花了4分27秒，进入摇号的号码球一个盘子都装不下。”一位现场参与厦门市此轮土拍的房地产业内人士如此感慨。
中指研究院方面也表示，厦门市此轮土拍出现88家房企竞拍1宗地的情况，主要是由于厦门岛内近几年供地较为稀缺。“厦门岛内基本上是供一宗少一宗，项目供不应求。同时，随着人才引进和旅游盛行等其他需求端因素支撑，导致湖里区此次推出的2宗地块受到追捧。”
同时，湖里区体育公园附近的另一宗地块2023P06最终以63.7亿元的价格成交，溢价率也达到12%左右，该宗地块共吸引34家企业报名，33家企业参与摇号。据了解，该地块规划住宅项目数不多于1380套，主打小户型，套均面积限制在90平方米以内，最终被招商蛇口关联企业福州市雍景湾房地产有限公司竞得。
在孟新增看来，湖里区上述2宗地块各有优势。“五缘湾地块体量较小，不足5万平方米，拿地总价门槛较低；住宅限价7.2万元/平方米，起始房地价差26898元/平方米，房企有一定的利润空间。同时，该地块位于厦门岛内，周边配套成熟，且靠近地铁站，项目未来的去化预期相对较好。”孟新增表示，体育公园地块位置也较优越，周边配套完善，且套均面积限制在90平方米以内，可进一步降低厦门岛内刚需群体购房的总价门槛。
而位于翔安区的X2023P01地块以低价成交，最终由厦门本土房企国贸地产以13亿元的价格竞得，成交楼面价1.5万元/平方米。孟新增表示，这是因为该地块位于厦门岛外，地处城市非核心区，且利润空间有限，市场认可度相对较低。
至此，厦门市本轮土拍推出的3宗地块全部成交，其中2宗封顶触发摇号，1宗底价成交，无一流拍。据统计，厦门市此轮土拍的平均溢价率达到10.39%，2022年平均溢价率则为4.27%。
民企入场拿地低于预期
尽管厦门市此轮土拍热度较高，但地块间呈现出分化明显的趋势。同时，央企、国企仍是竞拍拿地的主力，民企入场拿地积极性低于预期。
值得注意的是，厦门市此轮土拍热度也分化明显，湖里区2宗地块均触顶摇号，溢价率均为12%左右，而位于翔安区的1宗地块则是以底价成交。在业内人士看来，厦门市此轮土拍热度分化明显，湖里区地块溢价率较高背后，也与所推地块的区位和不同板块间的房地产市场热度等因素有关。
总体来看，2015年至2022年，厦门市涉宅用地总成交建面约为1705万平方米，普通住宅建筑面积达到约1751平方米，呈现出供不应求的局面。而具体到厦门岛内和岛外，则呈现出了不同情况。厦门岛内作为厦门市最核心的区域，受天然地理因素影响，土地供应多年处于低位。2021年和2022年，在提升厦门岛内土地供应量的情况下，岛内土地成交建筑面积仅占厦门全市总成交建筑面积的30%左右，而此前占比均在20%以下。
与此同时，近年来，厦门岛内商品住宅成交均价持续走高，由2015年的不足4万元/平方米上涨至2022年的约7万元/平方米。孟新增分析认为，厦门岛内、岛外房地产市场分化情况犹存，叠加厦门市土地端供应相对稀缺，导致核心区域或板块的土地市场竞争仍较激烈。
同时，在厦门市此轮土拍中，拥有国资背景的房企仍是拿地主力。具体来看，拿下湖里区2宗地块的房企均有国资背景。据天眼查数据，竞得2023P06地块的福州市雍景湾房地产有限公司为深圳招商蛇口控股子公司；竞得X2023P01地块的国贸地产则为厦门市国资委控股企业。
天眼查信息显示，竞得厦门市此轮土拍最抢手地块的杭州运川股东为3名自然人，是一家以从事商务服务业为主的企业，注册资本4亿元。2022年11月，该公司曾发生股权变更，杭州金地自在城房地产发展有限公司退出了投资人序列。对此，金地集团方面日前在回应媒体记者采访时表示：“一切以上市公司公告为准。”
克而瑞方面分析认为，厦门市此轮土拍整体仍呈现局部火热、整体分化的格局，也从侧面反映了在当前市场筑底回暖阶段房企对拿地持谨慎态度，策略仍是聚焦抗风险能力强、安全性高的一二线核心区域，且以高周转、流速快、利润足的项目为主。
“从参拍房企来看，央国企占据绝对主力。换而言之，短期土地市场火热更多来自优质地块的吸引，以及资金雄厚的央国企调仓、优化土储结构的支撑。反观民企，在市场复苏动能转弱之下，销售的压力导致投资节奏恢复低于预期。”克而瑞方面进一步表示，土地市场未来依旧会延续点状回暖、城市分化、区域分化走势，优质地块推出以及房企一致的“收敛聚焦”策略，使得热度在“僧多粥少”下仍能维持。
（文章来源：中国经营网）
